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Segundo o CDC negĘcio "ad mensuram" gera direito a indeniza?∆o

Segundo o CDC negĘcio "ad mensuram" gera direito a indeniza?∆o

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27/07/2008-14:00 | Autor: Daniella Parra Pedroso Yoshikawa



Compra de imĘvel menor que o prometido d† indeniza?∆o (fonte: http://www.conjur.com.br)

Um casal residente em Belo Horizonte tem o direito de ganhar desconto nas parcelas do financiamento da casa prĘpria. O entendimento ? da 18¶ C?mara C°vel do Tribunal de Justi?a de Minas Gerais.

O casal alegou que houve propaganda enganosa por parte da construtora. Motivo: os autores da a?∆o adquiriram um apartamento com metragem inferior ao prometido.

O desembargador, Fabio Maia Viani, relator do caso, destacou que obviamente o casal se interessou pela metragem anunciada. "Nenhum homem m?dio, alheio a assuntos imobili†rios e de constru?∆o civil, cogitaria que a metragem veiculada na propaganda englobasse hall, v∆o de escada e †rea de garagem, pois sĘ lhe interessaria a †rea £til do apartamento. Assim, se a †rea l°quida do apartamento ? menor do que a anunciada pelos r?us, fazem jus os autores ao abatimento do pre?o", escreveu o relator.

Ele determinou que o valor equivalente a 26,23 mż, correspondente ? diferen?a entre a metragem divulgada na propaganda e a metragem real do apartamento, seja abatido do total do d?bito ainda devido aos r?us. Para o relator, deve ser levado em considera?∆o o valor do metro quadrado a ser definido em liquida?∆o de senten?a. Os desembargadores Guilherme Luciano Baeta Nunes e Unias Silva votaram de acordo com o relator.

O caso

O casal de comerciantes mineiros optou pelo apartamento depois de receber informa?šes publicit†rias sobre uma cobertura localizada no bairro Dona Clara, em Belo Horizonte.

Mais tarde, firmaram com outros dois casais, em agosto de 2003, o contrato de promessa de compra e venda para aquisi?∆o do imĘvel, que ainda estava em constru?∆o.

Constava do folder publicit†rio, dentre outras informa?šes, que o apartamento tinha †rea de 213mż. Segundo os autos, n∆o havia, na pe?a publicit†ria, nenhuma ressalva se a metragem referia-se ? †rea bruta - que inclui apartamento, hall, v∆o da escada e vagas de garagem - ou ? †rea l°quida do apartamento. O valor total da compra, na ?poca, era de R$ 283 mil.

No entanto, quando o pr?dio ficou pronto, os novos propriet†rios perceberam que o apartamento era menor e chamaram um t?cnico para confirmar a suspeita. As medidas confirmaram que a †rea l°quida do apartamento era de 186,77mż. Al?m disso, v†rios defeitos t?cnicos de constru?∆o foram constatados como falta de rejunte, aus?ncia de ralo em alguns locais, falta de simetria de janelas e portas e outros problemas de acabamento.

O pedido

O casal ent∆o foi ? Justi?a pedir que, depois de quitadas as £ltimas parcelas do valor total do apartamento, recebessem um desconto correspondente ? †rea anunciada, alheia ao apartamento. Pleitearam, ainda, indeniza?∆o por danos materiais para cobrir as despesas dos consertos necess†rios no apartamento.

Em primeira inst?ncia, os autores conseguiram apenas R$ 14 mil referentes aos v°cios construtivos para ser abatido nas parcelas do imĘvel.

Diante disso, recorreram ao TJ mineiro. Eles pediram o abatimento sobre o pre?o total do imĘvel, proporcional ? metragem real do apartamento. Conseguiram. Ainda cabe recurso.

Processo: 1.0024.05.632707-5/003

NOTAS DA REDA?«O

A jurisprud?ncia do Superior Tribunal de Justi?a (STJ) ? pac°fica no sentido de que o contrato de promessa de compra e venda de imĘvel residencial, celebrado entre a construtora e o promiss†rio comprador trata-se de rela?∆o consumerista, portanto regida pelo CĘdigo de Defesa do Consumidor (CDC). S∆o direitos b†sicos do consumidor, segundo o CDC:

Art. 6ß S∆o direitos b†sicos do consumidor: (...)

III - a informa?∆o adequada e clara sobre os diferentes produtos e servi?os, com especifica?∆o correta de quantidade, caracter°sticas, composi?∆o, qualidade e pre?o, bem como sobre os riscos que apresentem;

IV - a prote?∆o contra a publicidade enganosa e abusiva, m?todos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra pr†ticas e cl†usulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servi?os;

Seguindo a mesma linha de racioc°nio dispše os artigos 30 e 31 do CDC que toda mensagem publicit†ria, al?m de dever ser correta, clara e precisa, as informa?šes nela contida vincular† o fornecedor e integrar† o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 30. Toda informa?∆o ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunica?∆o com rela?∆o a produtos e servi?os oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. (grifos nossos)

Art. 31. A oferta e apresenta?∆o de produtos ou servi?os devem assegurar informa?šes corretas, claras, precisas, ostensivas e em l°ngua portuguesa sobre suas caracter°sticas, qualidades, quantidade, composi?∆o, pre?o, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam ? sa£de e seguran?a dos consumidores. (grifos nossos)

Assim, se o consumidor n∆o teve a informa?∆o adequada e clara, for v°tima de propaganda enganosa e o imĘvel n∆o corresponder ao an£ncio, n∆o h† d£vida de que cabe indeniza?∆o, de acordo com o artigo 19 do CDC, a seguir:

Art. 19. Os fornecedores respondem solidariamente pelos v°cios de quantidade do produto sempre que, respeitadas as varia?šes decorrentes de sua natureza, seu conte£do l°quido for inferior ?s indica?šes constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou de mensagem publicit†ria, podendo o consumidor exigir, alternativamente e ? sua escolha: (grifos nossos)

I - o abatimento proporcional do pre?o;

II - complementa?∆o do peso ou medida;

III - a substitui?∆o do produto por outro da mesma esp?cie, marca ou modelo, sem os aludidos v°cios;

IV - a restitui?∆o imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem preju°zo de eventuais perdas e danos.

Note-se que o termo "v°cio de quantidade" contido no dispositivo supra n∆o trata apenas da irregularidade na "extens∆o" ou "dimens∆o" do bem, mas da sua "quantidade", o que por ter abrang?ncia maior pše fim ao negĘcio ad corpus, no qual a refer?ncia ?s dimensšes ? apenas enunciativa, e por isso n∆o admite a?∆o de complementa?∆o de †rea ou de rescis∆o do contrato ou abatimento de pre?o, segundo a regra que se extrai do ű 3ß do artigo 500 do CC/2002, a seguir:

ű 3o N∆o haver† complemento de †rea, nem devolu?∆o de excesso, se o imĘvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a refer?ncia ?s suas dimensšes, ainda que n∆o conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (grifos nossos)

Com isso, restou superada na rela?∆o de consumo a distin?∆o feita pelo CĘdigo Civil entre negĘcio ad mensuram e ad corpus, pois no CDC a regra ? o negĘcio ad mensuram, ou por medida, ou seja, aquele em que se fixa †rea determinada e estipula o pre?o por medida de extens∆o ou peso.

Portanto, no negĘcio ad mensuram a fixa?∆o de suas medidas devem ser feitas de acordo com os j† analisados artigos 30 e 31, ou seja, conter informa?šes claras, corretas e precisas sobre a quantidade.

Com rela?∆o a propaganda enganosa, para o CDC trata-se de:

Art. 37. ? proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

ű 1Ý ? enganosa qualquer modalidade de informa?∆o ou comunica?∆o de car†ter publicit†rio, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omiss∆o, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, caracter°sticas, qualidade, quantidade, propriedades, origem, pre?o e quaisquer outros dados sobre produtos e servi?os. (grifos nossos)

Dessa forma, se for enganosa a propaganda, mesmo que por omiss∆o, qualquer informa?∆o que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indeniza?∆o capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negĘcio com os ?nus para o infrator.

Por fim, vale ressaltar que a venda de imĘvel com metragem diferente ou qualidade inferior da ofertada configura a pr†tica do enriquecimento sem causa, o que ? vedado em nosso ordenamento jur°dico, conforme dispositivo do CĘdigo Civil a seguir:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer ? custa de outrem, ser† obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualiza?∆o dos valores monet†rios.

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