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Segundo o CDC negócio "ad mensuram" gera direito a indenização

Segundo o CDC negócio "ad mensuram" gera direito a indenização

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27/07/2008-14:00 | Autor: Daniella Parra Pedroso Yoshikawa



Compra de imóvel menor que o prometido dá indenização (fonte: http://www.conjur.com.br)

Um casal residente em Belo Horizonte tem o direito de ganhar desconto nas parcelas do financiamento da casa própria. O entendimento é da 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

O casal alegou que houve propaganda enganosa por parte da construtora. Motivo: os autores da ação adquiriram um apartamento com metragem inferior ao prometido.

O desembargador, Fabio Maia Viani, relator do caso, destacou que obviamente o casal se interessou pela metragem anunciada. "Nenhum homem médio, alheio a assuntos imobiliários e de construção civil, cogitaria que a metragem veiculada na propaganda englobasse hall, vão de escada e área de garagem, pois só lhe interessaria a área útil do apartamento. Assim, se a área líquida do apartamento é menor do que a anunciada pelos réus, fazem jus os autores ao abatimento do preço", escreveu o relator.

Ele determinou que o valor equivalente a 26,23 m², correspondente à diferença entre a metragem divulgada na propaganda e a metragem real do apartamento, seja abatido do total do débito ainda devido aos réus. Para o relator, deve ser levado em consideração o valor do metro quadrado a ser definido em liquidação de sentença. Os desembargadores Guilherme Luciano Baeta Nunes e Unias Silva votaram de acordo com o relator.

O caso

O casal de comerciantes mineiros optou pelo apartamento depois de receber informações publicitárias sobre uma cobertura localizada no bairro Dona Clara, em Belo Horizonte.

Mais tarde, firmaram com outros dois casais, em agosto de 2003, o contrato de promessa de compra e venda para aquisição do imóvel, que ainda estava em construção.

Constava do folder publicitário, dentre outras informações, que o apartamento tinha área de 213m². Segundo os autos, não havia, na peça publicitária, nenhuma ressalva se a metragem referia-se à área bruta - que inclui apartamento, hall, vão da escada e vagas de garagem - ou à área líquida do apartamento. O valor total da compra, na época, era de R$ 283 mil.

No entanto, quando o prédio ficou pronto, os novos proprietários perceberam que o apartamento era menor e chamaram um técnico para confirmar a suspeita. As medidas confirmaram que a área líquida do apartamento era de 186,77m². Além disso, vários defeitos técnicos de construção foram constatados como falta de rejunte, ausência de ralo em alguns locais, falta de simetria de janelas e portas e outros problemas de acabamento.

O pedido

O casal então foi à Justiça pedir que, depois de quitadas as últimas parcelas do valor total do apartamento, recebessem um desconto correspondente à área anunciada, alheia ao apartamento. Pleitearam, ainda, indenização por danos materiais para cobrir as despesas dos consertos necessários no apartamento.

Em primeira instância, os autores conseguiram apenas R$ 14 mil referentes aos vícios construtivos para ser abatido nas parcelas do imóvel.

Diante disso, recorreram ao TJ mineiro. Eles pediram o abatimento sobre o preço total do imóvel, proporcional à metragem real do apartamento. Conseguiram. Ainda cabe recurso.

Processo: 1.0024.05.632707-5/003

NOTAS DA REDAÇÃO

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica no sentido de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, celebrado entre a construtora e o promissário comprador trata-se de relação consumerista, portanto regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). São direitos básicos do consumidor, segundo o CDC:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

Seguindo a mesma linha de raciocínio dispõe os artigos 30 e 31 do CDC que toda mensagem publicitária, além de dever ser correta, clara e precisa, as informações nela contida vinculará o fornecedor e integrará o contrato que vier a ser celebrado.

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. (grifos nossos)

Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. (grifos nossos)

Assim, se o consumidor não teve a informação adequada e clara, for vítima de propaganda enganosa e o imóvel não corresponder ao anúncio, não há dúvida de que cabe indenização, de acordo com o artigo 19 do CDC, a seguir:

Art. 19. Os fornecedores respondem solidariamente pelos vícios de quantidade do produto sempre que, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, seu conteúdo líquido for inferior às indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou de mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: (grifos nossos)

I - o abatimento proporcional do preço;

II - complementação do peso ou medida;

III - a substituição do produto por outro da mesma espécie, marca ou modelo, sem os aludidos vícios;

IV - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.

Note-se que o termo "vício de quantidade" contido no dispositivo supra não trata apenas da irregularidade na "extensão" ou "dimensão" do bem, mas da sua "quantidade", o que por ter abrangência maior põe fim ao negócio ad corpus, no qual a referência às dimensões é apenas enunciativa, e por isso não admite ação de complementação de área ou de rescisão do contrato ou abatimento de preço, segundo a regra que se extrai do § 3º do artigo 500 do CC/2002, a seguir:

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (grifos nossos)

Com isso, restou superada na relação de consumo a distinção feita pelo Código Civil entre negócio ad mensuram e ad corpus, pois no CDC a regra é o negócio ad mensuram, ou por medida, ou seja, aquele em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão ou peso.

Portanto, no negócio ad mensuram a fixação de suas medidas devem ser feitas de acordo com os já analisados artigos 30 e 31, ou seja, conter informações claras, corretas e precisas sobre a quantidade.

Com relação a propaganda enganosa, para o CDC trata-se de:

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. (grifos nossos)

Dessa forma, se for enganosa a propaganda, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator.

Por fim, vale ressaltar que a venda de imóvel com metragem diferente ou qualidade inferior da ofertada configura a prática do enriquecimento sem causa, o que é vedado em nosso ordenamento jurídico, conforme dispositivo do Código Civil a seguir:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

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